Hypothecaire lening: vast of variabel?

Hypothecaire lening: vast of variabel?

Uit cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet blijkt dat de woonkredieten met een vaste rentevoet in 2007 een marktaandeel van meer dan 85% hadden, het hoogste percentage in de afgelopen 10 jaar.

John Romain, directeur van het onafhankelijke adviseursnetwerk De [Immotheker] ziet hiervoor een logische verklaring. "De Belg is voorzichtig. Hij koos in 2004 massaal voor een variabele rente omdat het verschil tussen de rente op korte en lange termijn nog zo groot was. Wanneer het verschil kleiner wordt, dan kiest de klant opnieuw meer voor een vaste rente."

Het verschil in hypotheekrente tussen een formule met variabele en vaste rentevoet is vandaag de dag gering. Voor de 'beste' klanten noteert De Immotheker vandaag slechts een verschil van 0,01% in het voordeel van een variabele rentevoet. De conclusie voor wie nu moet kiezen lijkt dus voor de hand te liggen: profiteer van de nog steeds lage langetermijnrente en spijker deze vast door te kiezen voor een lening met vaste rente. Toch is deze keuze niet voor iedereen de beste.

Wettelijke veiligheidsopties

De variabele renteformules bevatten veiligheidsopties. Banken zijn wettelijk verplicht om bij variabele rentes te werken met een zogenaamde cap en floor. Bij een cap van bijvoorbeeld + 3 en een floor van - 3, kan de rente die u moet betalen maximaal stijgen tot 3 procentpunt boven de startrente, terwijl ook de daling beperkt is tot 3 procentpunt. Bovendien mag de rente volgens de hypotheekwet in jaar 2 maximaal 1% en in jaar 3 maximaal met 2% stijgen ten opzicht van de oorspronkelijke rentevoet.

Bancaire veiligheidsopties

Buiten deze wettelijke garanties, bieden banken eveneens variabele renteformules met veiligheidsopties aan. Zo zijn er jaarlijks variabele formules met een vaste maandlast. U leent dan aan een jaarlijks variabele rentevoet, maar u bent er zeker van steeds dezelfde maandlast te betalen gedurende de hele duur van de lening.

Blijkt bij een jaarlijkse herziening dat de rente verhoogd moet worden, dan blijft de mensualiteit ongewijzigd maar de duur van de terugbetaling wordt verlengd met maximaal 3 of 5 jaar, naargelang de gekozen formule.

Een tweede mogelijke veiligheidsoptie bij een variabele rentevoet is er een met een 'accordeonoptie'. Bij iedere tariefwijziging kunt u dan kiezen voor een omzetting van de wijziging van de maandlast naar een wijziging van de duurtijd van de lening. Gebruik maken van deze optie is volledig kosteloos. De nieuwe duur wordt zo berekend dat de maandlast in principe dezelfde blijft als vóór de tariefwijziging. De looptijd van de lening kan echter meestal slechts met maximum 5 jaar verlengd worden en kan bovendien nooit meer dan 30 jaar bedragen. In sommige gevallen (als een verlenging van de duurtijd niet volstaat), zal een verhoging van de maandlast toch mogelijk zijn.

Toch maar variabel?

De Belg kiest vandaag vanwege het kleine renteverschil en de absolute zekerheid voor leenformules met vaste rente. Bovendien worden zij afgeschrikt door de banken die een mogelijke 'worstcase scenario' voorhouden als er wordt geopteerd voor een variabele rente. John Romain antwoordt genuanceerder. "U moet uw lening natuurlijk altijd kunnen terugbetalen maar historisch bekeken is er slechts een opwaarts risico van maximaal 1%. Om echter het maximale kostenplaatje van een variabele leenformule te berekenen, is het al te gek te veronderstellen dat de rente van een variabele renteformule elk jaar op het maximale niveau blijft staan. Wie het (realistische) maximum van 1% kan betalen en wil gaan voor toekomstige lagere lasten, beschikt vandaag, gezien de nog steeds fors gestegen korte termijnrente, juist over uitstekende vooruitzichten met een jaarlijks aanpasbare leenformule. De jaarlijks variabele leenformules bieden vandaag veel kansen. Als u kiest voor een vaste rente, dan is de kans dat u kunt herfinancieren minimaal omdat de bank met het houden van de hypotheek de touwtjes in handen heeft."

Johan Steenackers

[Klik hier voor een overzicht van de hypothecaire rentetarieven]